如何用好加按？(Refinance)　

在上面的日志中，我们谈到今年加按政策将降低额度的问题，因此，什么是加按？如何做好加按？又成为大家普遍关心的问题。简而言之，加按，就是扩大原贷款额度，将房屋中的净资产变现，使手中得到周转资金，同时现有贷款从额度／利率／贷款行/贷款品种等都得到更换的一种融资。是一种快捷、可行的解决资金周转或筹集资金再购房屋的融资方式。下面就是关于这一做法的介绍及分析。

首先，如何将房屋中的净资产变现？最大可拿出多少现金？举例如下，李先生夫妇在5年前买了一套价值20万元的房子，当时贷款为16万，在过去5年中，由于入市时利率较高（远高于目前利率），除基本月供外，两人还用足每年可加快还款的额度，使贷款余额很快降为10万余元，同时房子价格也上升为23万元，这样，李先生在此房中拥有的净资产已由入市时的4万升13万。这些钱如放在原房子中，并不实现增值，同时由于目前市场利率很低，而李先生的工作仍然稳定，按其家庭总收入，最大可贷出３２万元。李先生开始考虑将一些现金拿出，用此现金作为购一套出租物业的首付。

那么，他最大可拿到多少呢？按目前的政策，最大可拿出房值的９０％（从今年３月１８日起，最大只可拿出房值的８５％）。这样，他可拿出的现金为：230，000*90%-10万=107，000。 最大可拿出$107,000用作调度，而这$107,000 可按当前市场利率计息，其中，五年浮动为２．２％．５年固定为３．８９％，这一贷款成本远低于几年前。在选择最大贷多少时，只有一点需要提醒的问题，就是贷款保险，如选择贷９０％，保险是贷款总额的２％，如选择贷８５％，则保险是贷款总额的１．７５％，到８０％，就不用支付贷款保险了，但这一额度是加在贷款额度中分期还清的。李先生最后决定还是只拿出房值的８０％，这样，他总共贷出$１８４，０００,付清原贷款后，手里余出$８４，０００供周转，这样，他即实现了拿出现金再购出租物业的便利，原房屋中的贷款总额虽高于１０万，但利率降低，利息成本大幅下降。

此次加按中，总共支付的成本是，房屋估价费及律师费，同时由于原term 未结束，还支付了一些罚金。（注：如term到期，不用支付罚金）。有的贷款经纪公司还帮助支付估价费及部分律师费，这样加按的成本更低，但收益很明显，就是由于目前贷款利率低，新贷款的利息成本就比原贷款降低，几年下来节省的利息成本还是相当可观的。

有了资金后，如购买出租物业,又将带来怎样的投资回报呢?首先，应将出租物业的成本测算清楚，下面是一份成本清单，根据具体的物业，交各项支出在此清单中列清，就可得出比较清晰的成本测算，结合作出的投资，可算出投资回报．清单如下：

Cost listing for your investment property

1.  Property tax（地税）:

2.  Condo fee if any（物业管理费，排屋大部分有此费）:

3.  Hydro（水电费）:

4.  Gas（气费）:

5.  House Insurance（房屋保险）:

6.  Mortgage Interest（贷款利息）:

7.  Maintenance（维修维护花费）:

8.  Others ( hi-speed/cable TV)（网／电视等，如租金含此费用）

Total:

在第６项贷款利息中，如购买出租物业的首期款是通过原房产加按而来，还要加上这部分资金的利息成本。如是来自存款，只须算新出租物业的贷款利息即可。

显然，投资出租物业，赢利与否，主要取决于收与支两端，租金收入越高，成本控制越低，收益当然就得到最大化。在成本控制中，贷款利息是很大的一笔，因此利率也很重要。今年２月以来，prime interest rate 一直维持在５０年以内的最低水平，就利息成本这块，今明两年应当是最为节省的。因此，在利率偏低的市场，用好加按当然是有利无弊的。

您如对加按的具体预算感兴趣，或有任何问题，贷款经纪童梅愿协助您，电话５１９－６６１０９９８，转Susan Tong. 谢谢！