[原创] 房屋财经资讯 9月号

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房屋财经资讯 9月号
& G2 N8 k, i9 B0 `0 U3 ~1 J Sept2010

本期要目

3 k0 ~" d1 ?: R  T2 w5 u0 c3 E1． 如何选择最好的贷款年期
! H4 a# H8 _; ]  u2 g$ X
: g4 Q3 r. g) I  w. X2．个案分析------如何用好加按
7 f! S' H# A  u3 Z. x2 Q  ?
3.秋季热点: 购房获$400元现金返还
8 D& M1 c# ]9 L* b/ K$ E
4.业主的经济良性循环

对首次购房者而言,选一个最好的贷款年期( term) , 往往颇费思量。 因为年期从最短6个月到最长10年，哪个最适合自己？在选择中，哪些因素最重要呢？
6 H! Z1 c9 \& U# u* j( K
首先需要注意到的是，一般而言，年期越短，利率越低，年期越长，利率越高。是否这就意味着选择短年期最好呢？并不是，有时其它因素也很重要，或是整体经济因素，或是个人帐务状况，都应综合考虑。在整体利率形势偏低时，中长期年期最合算。个人帐务状况稳定，且利率市场正处低谷，则中长期年期最好。

; Q- n  q. r# a+ O- ]3 j4 m% \如每月仅付贷款已将您推入经济承受力的边缘，那您最好选择一个中长期的固定利率，这样，无论利率上升多少，您的月供并没有变化，不用太多担心利率的潮涨潮落。

3 v( T9 Z8 s7 F! n1 |, E在首个五年期或十年期的贷款结束后，大部分购房者的账务状况会更好，贷款余额也更低，那时，即便市场利率上涨得更高，月供对他们的压力也并不大，同时由于这个时段换房的可能更大，多数房主会选择短年期，以避免在售房时需交付罚金。　　　
% i6 I* q1 |6 z  t' ]. {
1 m5 R: C* @) Q# \" m  ?# }如您购买的是投资物业，大部分会选择中长期年期的固定利率，当然，这也取决于您的整体计划。中长年期的固定利率，可使您明确知晓未来年份里的稳定支出，以便对未来收入作好精确安排。
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' c  P4 \0 V/ L! {" A当然，如果您已经知道不会在将购买的这个房子中住上超过５年，最好选择短年期贷款，避免在售房时由于提前中止贷款合同而产生的高额罚金。

每个个体对年期的选择都有自己的独特性。其基础主要就是个人经济状况及风险承受能力。对这两方面都作好充分估计、测算后，您完全可以放心地作出决定。当然，在决定中，如您需要，本人随时随地乐意帮助您！请打来电话５１９－２００２１６８咨询即可。　
' C0 n' n2 u9 z* Z4 r- l
　如何选择――
3 T" X: B. `8 ?# m) f
) w" W7 e. i* D3 e% y/ ~7 V0 G最好的贷款年期

个案分析----

如何用好加按？(Refinance)　
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. D. d% t2 G4 j: \( w( m上期简讯中,我们谈到本期将介绍扩大原贷款额度，将房屋中的净资产变现，用现金购买投资／出租物业的操作方法及利弊。下面就是关于这一做法的介绍及分析。

! @9 [8 n3 T! c1 ]首先，如何将房屋中的净资产变现？最大可拿出多少现金？举例如下，李先生夫妇在5年前买了一套价值20万元的房子，当时贷款为16万，在过去5年中，由于入市时利率较高（远高于目前利率），除基本月供外，两人还用足每年可加快还款的额度，使贷款余额很快降为10万余元，同时房子价格也上升为23万元，这样，李先生在此房中拥有的净资产已由入市时的4万升13万。这些钱如放在原房子中，并不实现增值，同时由于目前市场利率很低，而李先生的工作仍然稳定，按其家庭总收入，最大可贷出３２万元。李先生开始考虑将一些现金拿出，用此现金作为购一套出租物业的首付。
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2 C" g2 h8 e( o0 H. `那么，他最大可拿到多少呢？按今年最新政策，最大可拿出房值的９０％，　这样，他可拿出的现金为：230，000*90%-10万=107，000。 最大可拿出$107,000用作调度，而这$107,000 可按当前市场利率计息，其中，浮动为２．０％．固定为３．９４％，远远低于几年前的价格。但是，如拿出超过房屋净值８０％的现金，李先生需要向ＣＭＨＣ公司再交保险费，他还是只拿出房值的８０％，这样，最后拿出$８４，０００，在原房屋中的贷款额扩大为$１８４，０００。

2 W# O, T3 p% @% X5 ^购买出租物业,将带来怎样的投资回报呢?首先，应将出租物业的成本测算清楚，下面是一份成本清单，根据具体的物业，交各项支出在此清单中列清，就可得出比较清晰的成本测算，结合作出的投资，可算出投资回报．清单如下：

" \, Y, o; o& fCost listing for your investment property

1.      Property tax（地税）:

2.      Condo fee if any（物业管理费，排屋大部分有此费）:
5 I/ |; [, P  h% p9 l4 E
0 F. o  X: ]! k  {& p3.      Hydro（水电费）:

4.      Gas（气费）:

5.      House Insurance（房屋保险）:

6.      Mortgage Interest（贷款利息）:

$ j6 n# u" U( h$ g1 r& G7.      Maintenance（维修维护花费）:
: J" r$ W: @# r  R, X3 c
8.      Others ( hi-speed/cable TV)（网／电视等，如租金含此费用）
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Total:
- _) }2 m7 _4 V
1 Y' u+ @- s, x- a2 T/ }" Z在第６项贷款利息中，如购买出租物业的首期款是通过原房产加按而来，还要加上这部分资金的利息成本。如是来自存款，只须算新出租物业的贷款利息即可。

显然，投资出租物业，赢利与否，主要取决于收与支两端，租金收入越高，成本控制越低，收益当然就得到最大化。在成本控制中，贷款利息是很大的一笔，因此利率也很重要。今年２月以来，prime interest rate 一直维持在５０年以内的最低水平，就利息成本这块，今明两年应当是最为节省的。在利率偏低的市场，以加按的资金用作投资当然是利大于弊的，
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* P/ |, t) [# C$ A# U# b  a7 m秋季热点：购房获￥400 元现金返还
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由道明信贷独家推出的购房返利计划，最近在伦敦推出。在该项计划中，购房者如同时使用由道明信贷安排的贷款，并使用该公司的长期生意伙伴-----验房师及律师，则在交接日当日可获得共￥400元的现金返还。

( [7 P2 V3 x7 K: ]采用这一计划的消费者上月已从中受惠。据了解，此计划重点在于确保房屋交接过程的顺利、无忧。良好的Team Work,往往是房屋交易中让消费者体验购房乐趣的一个关键。依赖于商家多年互相合作的基础，消费者进入这一以信用为基础构成的一站式服务体系，往往比自己独家寻找服务供应商更方便、快捷。据了解，此计划推出后，已很快得到良好市场反应。
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由加拿大贷款保险公司 Genworth Financial 最近作出的一份调查显示，在反映个人经济状况的康健程度时,房屋持有人整体上往往状况更好。　
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下面是一些有趣的数据：

; x7 x  A$ J" \. l１）６５％的业主往往每月付清信用卡帐单，而非业主中，仅４８％每月付清信用卡帐单。此外，四分之一的业主加速还款，并设法加还大额本金还款（Lump Sum payment）。

# ?5 Y( n0 W6 u8 y5 E' z& x2)44%的业主可及时还清帐单，并存下一些余钱。(因篇幅所限,其余数据下期再续)
本月热推利率:
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. S/ R- @1 z+ {" @  ^  R9 m$ _1. 5年固定利率3.79%

' a# o" L1 q+ b: ]* Y) t2.5年浮动利率p-0.75%

/ p" d5 i$ v  n/ t3. 3年浮动利率p-0.75%

作者：Susan  Tong
Dominion Lending Centres Great Lakes
' i" y- m  s" `+ d3 gCell: 519-2002168
Fax: 519-661-0998
E-mail:susantong99@gmail.com

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