房贷政策收紧，需做加按（re-finance）的客户，请加快行动。从3月18日起，再贷款的融资上限将由房屋价值的90% 降至85%。

这是政庥今年关于贷款政策的三大调整中的一项。加拿大财政部于今年1月中旬宣布，住房抵押贷款政策将有三项调整。

这三项调整是：

1，对于首付低于房价20%、需购买政府支持的贷款保险的贷款，分期偿还期限将由35年减至30年，

2，居民再贷款的融资上限将由房屋价值的90%降至85%;

3，政府将取消对以住房作担保的信贷额度，如房屋抵押担保信贷额度的保险支持。

前两条规定将于3月18日生效，第三条规定将于4月18日生效。

 

详情请联系 童梅 519-2002168

 

 关于再贷款或债务重组（Re-finance）：如房屋升值，同时已还清的贷款较多，房屋中有一定的净资产，可通过再贷款将多余的资金拿出以便使用，根据政策，最大可贷到房价的90%。通过加按拿出的资金，可用作再投资，购买物业，也可用作付清其它债务，即债务重组，客户可自由支配。(Note. From March 18, 2011, the maxium loan amount you can take out will be just 85% of your house value, not 90%.)

 

如何用好加按？(Refinance)　

 

扩大原贷款额度，将房屋中的净资产变现，用现金购买投资／出租物业的操作方法及利弊。下面就是关于这一做法的介绍及分析。

首先，如何将房屋中的净资产变现？最大可拿出多少现金？举例如下，李先生夫妇在5年前买了一套价值20万元的房子，当时贷款为16万，在过去5年中，由于入市时利率较高（远高于目前利率），除基本月供外，两人还用足每年可加快还款的额度，使贷款余额很快降为10万余元，同时房子价格也上升为23万元，这样，李先生在此房中拥有的净资产已由入市时的4万升13万。这些钱如放在原房子中，并不实现增值，同时由于目前市场利率很低，而李先生的工作仍然稳定，按其家庭总收入，最大可贷出３２万元。李先生开始考虑将一些现金拿出，用此现金作为购一套出租物业的首付。

那么，他最大可拿到多少呢？按政策，最大可拿出房值的９０％，　这样，他可拿出的现金为：230，000*90%-10万=107，000。 最大可拿出$107,000用作调度，而这$107,000 可按当前市场利率计息，其中，浮动为２．2％．固定为３．89％，远远低于几年前的价格。但是，如拿出超过房屋净值８０％的现金，李先生需要向ＣＭＨＣ公司再交保险费，他还是只拿出房值的８０％，这样，最后拿出$８４，０００，在原房屋中的贷款额扩大为$１８４，０００。

购买出租物业,将带来怎样的投资回报呢?首先，应将出租物业的成本测算清楚，下面是一份成本清单，根据具体的物业，交各项支出在此清单中列清，就可得出比较清晰的成本测算，结合作出的投资，可算出投资回报．清单如下：

Cost listing for your investment property

1.  Property tax（地税）:

2.  Condo fee if any（物业管理费，排屋大部分有此费）:

3.  Hydro（水电费）:

4.  Gas（气费）:

5.  House Insurance（房屋保险）:

6.  Mortgage Interest（贷款利息）:

7.  Maintenance（维修维护花费）:

8.  Others ( hi-speed/cable TV)（网／电视等，如租金含此费用）

Total:

在第６项贷款利息中，如购买出租物业的首期款是通过原房产加按而来，还要加上这部分资金的利息成本。如是来自存款，只须算新出租物业的贷款利息即可。

显然，投资出租物业，赢利与否，主要取决于收与支两端，租金收入越高，成本控制越低，收益当然就得到最大化。在成本控制中，贷款利息是很大的一笔，因此利率也很重要。今年２月以来，prime interest rate 一直维持在５０年以内的最低水平，就利息成本这块，今明两年应当是最为节省的。在利率低的市场，用好加按当然是有利无弊的.

 

相关背景：

    今年的这次政策收紧，是自去年以来，政府对贷款 政策的第二次调整。以下是去年2月的调整内容。 1.所有新贷款均以5年期固定利率评估贷款额度; 2.再贷款的最大幅度由原来的95%减为90%;3.投资物业的首付款须达到20%。

 重新审视这两次调整，应可观望到，降低居民过度负债的风险，以经济的整体健康保市场稳定，使房价稳定在合理水平，仍是此调整出台的大前提。因此虽提高门栏使购房受到限制,但仍应是经济整体乐观向好的信号。